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09.07.2018

Schwierige Share-Deals: Trinavis-Partnerin Heidemarie Wagner kommentiert die Reform der Grunderwerbsteuer

Die Vorschläge der Finanzministerkonferenz für die Reform der Grunderwerbsteuer bleiben weit hinter den Ambitionen zurück. Dies führt offenbar zu Frustrationen bei den hessischen Initiatoren. Ein Kommentar von Heidemarie Wagner, Managing Partnerin bei Trinavis.

Heidemarie Wagner

Heidemarie Wagner

Die Finanzministerkonferenz hat am 21. Juni Vorschläge für die Reform der Grunderwerbsteuer beschlossen. Die Hürden, Grunderwerbsteuer dadurch zu sparen, dass man nicht das Grundstück direkt, sondern die Anteile an einer grundstückbesitzenden Gesellschaft erwirbt („Share Deal“), werden deutlich höher. Jeder Grundstückserwerber wird künftig abzuwägen haben zwischen der Grunderwerbsteuerersparnis und den Nachteilen, die dadurch entstehen, dass an der Immobiliengesellschaft der Grundstücksverkäufer mit mehr als zehn Prozent und für die Dauer von zehn Jahren beteiligt bleibt.

Die konkreten Vorschläge lauten:

  1. Wenn Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft – unabhängig ob Kapitalgesellschaft oder Personengesellschaft – veräußert werden, soll Grunderwerbsteuer dann ausgelöst werden, wenn 90 Prozent der Anteile in die Hände neuer Erwerber übergehen.
  2. Es kann sich um eine Vielzahl von Erwerbern handeln und die 90 Prozent-Quote wird über einen 10-Jahreszeitraum kumuliert berechnet.

Die größeren Hürden für einen Share Deal werden dazu führen, dass ein Share Deal erst dann einem Asset Deal vorzuziehen ist, wenn die Grunderwerbsteuer eine signifikante Größenordnung erreicht. Wann dies der Fall ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Es hängt davon ab, welche Kosten der Erwerber bei einer Strukturierung als Share Deal zu erwarten hat. Klar ist jedoch, dass der Share Deal für große Immobilientransaktionen weiterhin attraktiv bleibt.

Die Presseerklärung des Hessischen Ministeriums der Finanzen zu den geplanten Änderungen im Grunderwerbsteuerrecht ist irritierend. Denn dort wird der Erwerb der Immobilie qua Grundstücksgesellschaft als Steuerumgehung und Steuertrickserei qualifiziert. Die Finanzämter haben dagegen den Share Deal bisher nicht als rechtsmissbräuchlich eingestuft. Dass es um Stimmungsmache geht, zeigt auch die Behauptung in der Pressemitteilung, nach heutiger Rechtslage sei bei Personengesellschaften der Erwerb von 94,9 Prozent der Anteile und nach Ablauf von fünf Jahren weitere 5,1 Prozent durch den identischen Käufer steuerfrei. Hier wird das bereits heute geltende Recht der Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 3 und Abs. 3a Grunderwerbsteuergesetz verkannt.

Zu erklären sind diese Äußerungen nur mit Frustration der hessischen Initiatoren. Es ist offensichtlich, dass die Ambitionen größer waren als das verkündete Ergebnis. Denn im Vorfeld des jetzigen Beschlusses wurde diskutiert, die Schwelle für den steuerauslösenden Anteilserwerb auf 75 Prozent herabzusetzen.

Dem politischen Wollen wurden jedoch rechtliche Grenzen aufgezeigt. Bei einer Absenkung der Anteilsquote auf 75 Prozent wäre der erforderliche Grundstücksbezug verlorengegangen und die Grunderwerbsteuer hätte den Charakter einer Kapitalverkehrsteuer angenommen. Die Einführung einer Kapitalverkehrsteuer ist aufgrund der EU-Richtlinie 2008/7/EG durch einen einzigen Mitgliedstaat jedoch nicht zulässig.

Eine Gesetzesänderung nach Wunsch der Finanzminister könnte darüber hinaus ungewollte Nebenwirkungen haben, nicht nur für Grundstücksunternehmen sondern für alle Unternehmen – auch börsennotierte –, die Grundbesitz haben. Da der Gesellschafterwechsel bei dem Unternehmen und nicht bei dem Veräußerer oder Erwerber eines Anteils zur Grunderwerbsteuer führt, entstehen Beobachtungs- und Nachweispflichten für die geschäftsführenden Organe, deren Verletzung Steuerstrafverfahren nach sich ziehen können.

Diesen Kommentar und viele weitere interessante Artikel zum Steuerberatungsmarkt lesen Sie im aktuellen JUVE Steuermarkt, der am Montag, den 09. Juli 2018 erscheint.

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