Die Energiewende braucht zusätzliche Kräfte und Anstrengungen
Da Immobilienfonds als Vermögensverwaltungen bisher nur in sehr eingeschränktem Maße aktiv unternehmerisch tätig werden durften, musste dazu der Gesetzgeber ran: Zukunftsfinanzierungsgesetz (ZuFinG) und Wachstumschancengesetz machen den Weg scheinbar frei. Denn erstmal klingt alles kinderleicht und glasklar: Jeder, der am Ausbau regenerativer Energie mithelfen will, sollte willkommen sein. Die Energiewende im Zeichen des Klimawandels ist das Großprojekt unserer Zeit. Rund 600 Milliarden Euro an Investitionen schätzt der Verband kommunaler Unternehmen e.V. seien in der Energiewirtschaft nötig, um das Klimaziel für 2030 zu erreichen.
„Das können die Energieversorger allein nicht stemmen“, sagt ein Sprecher des Verbandes, der neben Wasser- und Abfallwirtschaftsbetrieben kommunale Energieversorger wie Stadtwerke vertritt. „Neue Player, die helfen, das Energiesystem umzubauen, sind uns deshalb willkommen.“ Aber nicht nur Investitionen zum Umbau, sondern auch der Aufbau von Kapazitäten zur Energieerzeugung steht im Vordergrund: Bis zum Ende dieses Jahrzehnts soll sich der aktuelle Gesamtstromverbrauch in Deutschland von rund 550 Terawattstunden laut Bundesregierung auf rund 700 TwH erhöhen. Andere Schätzungen gehen von einem deutlich höheren Anstieg aus: von 800 bis 1000 TwH – bedingt durch mehr elektrifizierte Industrieprozesse, elektrische Wärmeerzeugung wie Wärmepumpen, Wasserstoff-Elektrolyse und Elektromobilität. Es braucht also jeden erdenklichen Player für die Energiewende. Und die Fondsbranche reißt sich darum, hier mit beiden Händen anpacken zu können.
Teils harsche Kritik von Energieverbänden – Bedenken hinsichtlich Verlässlichkeit und Versorgungssicherheit
Doch es gibt Stimmen, die das Vorhaben der Fonds kritisieren: Detlef Fischer, Hauptgeschäftsführer und Mitglied im Vorstand des Verbandes der Bayerischen Energie- und Wasserwirtschaft e.V. (VBEW), findet dazu deutliche Worte: „Ein Heuschrecken-Kapitalismus der lediglich auf die kurzfristige Maximierung des eigenen Profits aus ist, hat in der Energieversorgung nichts verloren.“ Fischers Verband vertritt die Interessen von rund 400 Mitgliedsunternehmen der bayerischen Strom-, Gas-, Fernwärme-, Wasser- und Abwasserwirtschaft.
Fischers Kritik zielt auf die Frage, wie verlässlich Investmentfonds als Teilzeit-Energieversorger sein werden: „Wer sich in der Energieversorgung betätigt, sollte stets das mitunter etwas langweilig anmutende energiewirtschaftliche Zieldreieck ‚Versorgungssicherheit – Umweltverträglichkeit – Preiswürdigkeit‘ zur Leitlinie seines Handels machen. Was wir nicht brauchen, sind Akteure, die sich, im schlimmsten Fall noch durch staatliche Privilegien legitimiert, lediglich die Rosinen aus dem Energiekuchen rauspicken, zum Beispiel die Stromversorgung bei Sonnenschein gerne selbst übernehmen, bei Regenwetter aber dann genauso gerne wieder an den Grundversorger vor Ort zurückdelegieren.“
Den Vorwurf, sich Vorteile zu verschaffen, weist die Fonds- und Immobilienbranche allerdings klar von sich: „Wir wollen keine Steuererleichterungen“, sagt etwa Alexander Lehnen, Real-Estate-Tax-Partner bei der Wirtschaftskanzlei Arnecke Sibeth Dabelstein in München und Mitglied des Steuerausschusses des Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA).
Immobilienkrise – aber riesige Flächen für Solaranlagen
Aber warum wollen die Immobilienfonds eigentlich überhaupt einsteigen in eine Materie, in der sie sich nicht auskennen? Nun: Die Immobilienbranche steckt in einer tiefen Krise: Baustoffe werden knapper, Finanzierungszinsen ziehen gewaltig an und Immobilienentwickler gehen reihenweise in die Pleite. Neue Geschäftsmodelle, die neben den bisherigen Immobiliengeschäften für Einnahmen sorgen, sind daher hochwillkommen.
Um welches Volumen es gehen könnte, beschreibt der Steuerchef der Commerz Real, Torsten Lauterborn: „Immobilienfonds halten in Deutschland tausende Gebäude mit einer Quadratmeter-Nutzfläche im mittleren zweistelligen Millionenbereich. Darunter sind auch viele Industrie- und Logistikhallen, die durch ihre Architektur mit Flachdächern und Freiflächen für die Installation von PV-Anlagen bestens geeignet sind.“ Die Bundesvereinigung Logistik (BVL) hat im Oktober 2022 einmal nachgerechnet: Von den 50 Millionen Quadratmetern Dachfläche, die alleine in den vergangenen zehn Jahren auf deutschen Logistikimmobilien entstanden seien, eigneten sich 30 Millionen Quadratmeter zur Installation von PV-Anlagen, die bis zu 2,5 Terrawattstunden Solarstrom liefern könnten. Immense Summen kommen zusammen: Im Juli 2023 betrug der durchschnittlich gehandelte Preis für Strom im Markgebiet Deutschland/Luxemburg rund 78 Euro pro Megawattstunde. Die 2,5 Terrawattstunden Solarstrom allein aus der Rechnung des BVL hätten also schon einen Gegenwert von 195 Millionen Euro.
Für die Fonds geht es aber noch um mehr: In ökologische Projekte und Themen zu investieren, wirkt sich direkt auf das Rating der Fonds aus. In Zeiten von ESG wollen Anleger immer mehr in grüne Themen investieren. Institutionelle Anleger wie Rentenfonds haben dies sogar häufig bereits in ihren Statuten stehen. Daher müssen sich Immobilienfonds langfristig grün ausrichten, um attraktiv zu bleiben. So haben sich die Fondstochter der Commerzbank, die Commerz Real, der Caritasverband Frankfurt und die Stadt Frankfurt zusammengetan, um in einem Pilotprojekt in der Frankfurter Schäfergasse 33 die Möglichkeiten sogenannter BIPV (Building Integrated Photovoltaics) zu nutzen. Dabei handelt es sich um direkt in die Gebäudehülle integrierte stromerzeugende Bauelemente. Die Technologie bedeutet einen immensen Fortschritt, denn gerade die großen Büro- und Wohntower der Mainmetropole bieten für die konventionellen Dachsolaranlagen wenig Fläche – ganz im Gegensatz zu den riesigen Flächen vieler Gebäudefassaden.
Immobilienfonds sind regulatorisch nicht als Energieversorger gedacht
Um aber Immobilienfonds überhaupt zu Solarplayern machen zu können, ist einiges an juristischen Klimmzügen nötig: „Wir haben hier bisher verschiedene Themen, das sind die Dachanlagen, die Freianlagen und die Ladestationen“, erläutert der Investmentsteuerpartner der Wirtschaftskanzlei Clifford, Marco Simonis. Hier habe es bisher rechtliche Unsicherheiten gegeben. Die Frage stand im Raum, ob ein Immobilienfonds überhaupt eine PV-Anlage auf einem Gebäude errichten darf.
Damit reicht die Frage der Solaranlagen in die Tiefen des Investmentrechts hinein, wie Martin Haisch, Steuer- und Investmentrechtpartner bei der Wirtschaftsanwaltskanzlei Noerr erläutert: „Wir haben in Deutschland eine starke Produktregulierung, zum Beispiel das Publikum-Immobilien-Sondervermögen, das ganz starr auf Immobilien zugeschnitten und im Hinblick auf Fremdfinanzierung stark risikoavers ist. An diesen ausschließlichen Immobilienbezug knüpft die Anlagenverordnung an, was relevant ist für die Immobilienquote institutioneller Anleger.“
Die Regelungen gingen von einer Risikobetrachtung aus, so Haisch. Bei „Betongold“ könne nicht viel schiefgehen, so die Annahme, weshalb man diese Produkte entsprechend sicher gestaltete und gegenüber anderen, risikoreichen Investments wie etwa Private-Equity-Fonds oder Hedge-Fonds abgegrenzt habe.
Auf diesen Umstand weist Olena Tokman, Partnerin für Investmentrecht bei der Wirtschaftskanzlei Linklaters hin: „Im regulierten Bereich der Investmentfonds geht es darum, ob Fonds bestimmte Gegenstände überhaupt erwerben dürfen.“ Wie Tokmans Kollege, der Immobilienrechtler und Managing-Associate Hannes Dietmaier, hinzufügt, liegt der Teufel diesbezüglich im Detail. Denn je nachdem ob eine PV-Anlage ein wesentlicher Bestandteil, Scheinbestandteil oder Zubehör eines Gebäudes sei, hätten sich bisher andere rechtliche Implikationen ergeben.
„Unter anderem deshalb konnte man bisher nicht pauschal sagen, dass für einen Immobilienfonds alle PV-Anlagen auf den eigenen Gebäuden immer erwerbbar waren. Dies war bisher immer eine Einzelfallfrage“, so Tokman. „In dem Regierungsentwurf zum ZuFinG wurde jetzt eindeutig geregelt, dass solche Anlagen zukünftig immer als Bewirtschaftungsgegenstand durch Immobilienfonds erwerbbar sind. Das wird Erleichterungen in der Handhabung und Rechtssicherheit bringen.“
Dealbreaker Gewerbesteuer?
Das Steuerrecht könnte, wie so häufig, der mögliche Spielverderber sein: „Stromzusatzeinnahmen, also mit vermögensverwaltender Immobilienvermietung zusammenhängende Einnahmen, aus PV-Anlagen und Ladestationen sowie gegebenenfalls andere Einnahmen aus aktiver unternehmerischer Bewirtschaftung lösen nur innerhalb einer Fünf-Prozent-Grenze der Gesamteinnahmen des Fonds keine Gewerbesteuerpflicht aus“, erläutert Noerr-Partner Haisch. Wenn diese Grenze überschritten werde, dann würden die Stromzusatzeinnahmen insgesamt gewerbesteuerpflichtig. Nach Auffassung der Finanzverwaltung blieben Mieten und Veräußerungsgewinn aus Immobilien allerdings grundsätzlich gewerbesteuerfrei.
Eine Ansicht, die sich aber ändern kann. Dr. Alexander Zitzl, Steuerrechtler und Managing-Associate bei Linklaters, sieht dies daher kritisch: „Hier bleibt eine entscheidende Unsicherheit. Würden alle Einnahmen eines Publikumsfonds gewerbesteuerpflichtig, dann wäre dies ein erheblicher Nachteil. Das ist deshalb ein Problem, weil gerade die großen Publikumsfonds im Bereich der Immobilieninvestments in Deutschland eine überragende Marktstellung einnehmen.“ So bleibt eine Unsicherheit, die gerade die entscheidenden Player der Immobilienfondsbranche in Deutschland betrifft wie zum Beispiel den offenen Immobilienfonds der Commerz Real, Hausinvest, mit einem Fondsvermögen von 17,4 Milliarden Euro. Zitzl sieht in dieser Unsicherheit ein steuerinduziertes Hemmnis bei der möglichst umfassenden Förderung der Energiewende im Immobilienbereich.
Dealbreaker Investmentsteuerrecht?
Probleme gebe es laut dem Steuerchef der Commerz Real, Torsten Lauterborn, zudem vor allem bei sogenannten Spezial-Investmentfonds für große institutionelle Anleger wie Versicherungen oder Versorgungswerke. „Fonds sind komplexe Konstrukte, die einer Vielzahl rechtlicher und steuerrechtlicher Regelungen unterliegen. Vereinfacht ausgedrückt lässt sich sagen, dass Spezial-Investmentfonds bislang die Erzielung von Einnahmen aus der Stromerzeugung praktisch mehr oder weniger versagt ist.“ Jeder Fondsmanager, der sich dennoch auf dieses dünne Eis begebe, mache sich potenziell haftbar und nehme hohe finanzielle Schäden in Kauf.
„Abgesehen von rechtlichen Problem können Stromeinnahmen bei Fonds dazu führen, dass alle stillen Reserven auf Fondsebene aufgedeckt und versteuert werden müssen und das ist völlig inadäquat und darf nicht sein, denn der Fonds hat in diesem Moment schließlich keinerlei Wert realisiert“, sagt Lauterborn und bekräftigt: „Es geht nicht um steuerliche Begünstigungen.“ Die Besteuerung von Stromeinnahmen sei geregelt und stehe nicht zur Debatte. „Es geht allein darum, den gesetzlichen Rahmen so zu gestalten und Rechtssicherheit zu schaffen, damit Investmentfonds Stromanlagen überhaupt erwerben und betreiben dürfen“, stellt Lauterborn klar. Derzeit gebe es noch erhebliche Hürden, sodass Fondsverwalter das Thema vorsichtshalber umschifften. Der Gesetzgeber müsse sich nun überlegen, was wichtiger sei, das Festhalten an alten gesetzlichen Vorschriften, die offensichtlich nicht mehr zur Lebenswirklichkeit passten, oder die Energiewende. „Gesetze kann man ändern und wir haben dazu viele Ideen geliefert und Vorschläge gemacht, die sogar die Steuereinnahmen erhöhen würden“, sagt Lauterborn.
Um den Fonds entgegenzukommen, hat die Bundesregierung im Regierungsentwurf für das ZuFinG nun die aufsichts- und investmentrechtlichen Bestimmungen für diese Spezial-AIFs weitgehend gelockert. Die korrespondierenden investmentsteuerrechtlichen Regelungen stehen aber im Regierungsentwurf zum Wachstumschancengesetz und sind deutlich restriktiver als die Regelung im ZuFinG.
Boris Bergemann, Real-Estate-Tax-Partner bei EY, ergänzt daher: „Mehr als 80 Prozent der Immobilienspezialfonds sind sogenannte Kapitel-3-Fonds oder Spezial-Investmentfonds, also steuerlich befreite, semi-transparente Fonds, die bestimmte Bedingungen erfüllen müssen, um ihren steuerlichen Status zu erhalten und zu behalten.“ Wenn diese Kapitel-3-Fonds beziehungsweise Spezial-Investmentfonds ihren Status verlören, dann führe dies zu einer fiktiven Veräußerung und damit zur Aufdeckung und Besteuerung der stillen Reserven. Deshalb sei es wichtig, dass die Branche nun auch Grenzen bekomme, mit denen man steuerlich arbeiten könne, so Bergemann. Derzeit gebe es im Zusammenhang mit Einnahmen aus der sogenannten aktiven unternehmerischen Bewirtschaftung zwei steuerliche Grenzen für die Spezial-Investmentfonds: „Einerseits gibt es für die aktive unternehmerische Bewirtschaftung eine Fünf-Prozent-Bagatell-Grenze, das heißt, weniger als fünf Prozent der Einnahmen eines Fonds dürfen aus gewerblichen Einkünften rund um die Immobilien wie etwa Concierge-Services stammen“, sagt Bergmann. Wenn diese Kapitel-3-Fonds Einnahmen aus EEG-Anlagen oder aus Ladestationen für Elektromobilität generieren, die wiederum im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien stehen, dann erhöhe sich derzeit diese Bagatellgrenze auf 10 Prozent für derartige Einkünfte. „Im Wachstumschancengesetz ist vorgesehen, dass diese Grenze nochmal heraufgesetzt wird auf 20 Prozent.“
Eine der führenden Anbieterinnen bei der Auflage und Administration solcher Immobilien-Spezial-AIFs in Deutschland ist die Intreal Service-KVG (Kapitalverwaltungsgesellschaft). Knapp 300 Fonds für institutionelle- und Privatanleger mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 64,8 Milliarden Euro Assets unter Management administriert die Gesellschaft. „Die 20 Prozent-Grenze ist ein Damoklesschwert, unter dem wir stehen“, sagt Carina Berberich, Steuerchefin von Intreal. Die Konsequenzen einer Überschreitung seien so schwerwiegend, dass man den jetzt beschlossenen Spielraum niemals ausschöpfen werde. Da sowohl die Einnahmen aus dem Immobiliengeschäft wie zukünftig auch solche aus der Stromerzeugung variabel seien, sei die Berechnung extrem schwierig. Ein weiterer Kritikpunkt Berberichs: Steuerrechtlich dürften Spezial-Investmentfonds weiterhin nicht in Freiflächen-EEG-Anlagen investieren. Obwohl dies aufsichtsrechtlich nun erlaubt sei. „Wir hoffen auf klärende BMF-Schreiben und Nachbesserung“, so Berberich.
Auswirkungen auf Strom- und Gewerbesteuer nicht mitbedacht
Für den Erfolg der Immobilienfonds als Stromerzeuger spricht einiges, wie die Stromsteuerexpertin und Partnerin von WTS, Dr. Karen Möhlenkamp, berichtet: „Diese Anlagen sind reizvoll wegen der Optimierung der Eigenversorgung der Nutzer von Immobilien, können aber auch unter dem Gesichtspunkt der Vermarktung und der EEG-Förderung attraktiv sein. Sie verbessern die Nachhaltigkeitswertung des Fonds selbst und schließlich kann der Fonds im Rahmen der Eigenversorgung steuer-, netzentgelt- und umlagenfrei Strom an seine Mieter abgeben.“
Denn Betreiber von Kleinanlagen bis zu zwei Megawatt Nennleistung bleiben von der Stromsteuer und Netzentgelten befreit, wenn sie Strom direkt zum Beispiel an Mieter verkaufen. Netzentgelte sind Abgaben, die Energieversorger zur Finanzierung der Infrastruktur des Stromnetzes abführen müssen. Die Anlagen der Immobilienfonds auf Gewerbe- und Logistikimmobilien werden voraussichtlich weitgehend unter diese Kleinanlagen-Regelung fallen. Damit könnten Immobilienfonds ihren Strom ihren Mietern deutlich günstiger verkaufen als beispielsweise die Stadtwerke oder andere Energieversorger. Allerdings haben die Hauptzollämter in anderen Fällen Kleinanlagen von Energieversorgern schon in einem virtuellen Großkraftwerk zusammengefasst, um sie doch der Stromsteuer unterwerfen zu können. Ob die Hauptzollämter bei Immobilienfonds als Teilzeit-Energieversorger so vorgehen werden? Unklar. „Das Stromsteuergesetz ist darauf nicht vorbereitet“, stellt Möhlenkamp fest. Richtig problematisch werde es, wenn es in Zukunft um die Stromspeicherung gehen werde. Soweit sei die Politik aber noch nicht.
Auswirkungen auf andere Bereiche sieht auch der Energiesteuerexperte Tino Wunderlich, der als Assoziierter Partner gerade von Deloitte zu Ecovis KSO gewechselt ist: „Die Energiesteuer in Höhe von circa 34 Milliarden Euro in 2022 pro Jahr speist sich zu mehr als 87% aus der Besteuerung von fossilen Kraftstoffen, insbesondere Diesel und Benzin. Wenn deren Verwendung durch die steigende Nutzung von E-Mobilität und dezentraler Stromerzeugung sukzessive weniger wird, muss der zwangsläufig einhergehende Rückgang der Steuereinnahmen gegenfinanziert werden.“ Regelungen der dezentralen Stromerzeugung, die heute mit steigender Tendenz eine Stromsteuerbefreiung vorsähen, könnten dann in einem ganz anderen Licht erscheinen. Die Frage nach den Netzentgelten und damit nach der Finanzierung der Stromnetze stelle sich bei einer privaten und dezentralen Stromerzeugung. „Für die Kommunen geht es aber um die Finanzierung defizitärer Bereiche wie beispielsweise des öffentlichen Nahverkehrs und der Schwimmbäder“, gibt Wunderlich zu Bedenken. Die Stadtwerke seien häufig die Cash-Cows der Kommunen, die nicht unerheblich zur Finanzierung dieser Bereiche beitrügen. Nach den Änderungen im Wachstumschancengesetz könnten nun vermögensverwaltende Immobilienunternehmen die erweiterte Grundbesitzkürzung für die Gewerbesteuer in Anspruch nehmen, wenn nicht mehr als 20 Prozent ihrer Einnahmen aus aktiver unternehmerischer Tätigkeit wie der Produktion und dem Verkauf von Strom aus regenerativen Quellen – also Solarstrom – stammten.
Dennoch würden die Stadtwerke nicht leer ausgehen, erklärt der Stromsteuerexperte von PKF Fasselt, Lukas Bien: „Immobilienfonds genauso wie Immobilienunternehmen brauchen einen technischen Partner. Wer Immobilien kann, kann nicht auch automatisch Energie.“ So gebe es jetzt schon eine Reihe von Kooperationsmodellen, da es möglich ist, den stromrechtlichen vom zivilrechtlichen Anlagenbetreiber zu trennen und hierdurch weitere Begünstigungen für den Eigentümer beziehungsweise Mieter zu generieren. Die Stadtwerke könnten sich daher als lokaler Player vor Ort mit ihren Erfahrungen aus den Bereichen Technik und Energiewirtschaft als ein verlässlicher Partner der Immobilienbranche positionieren.
Verpachtung wäre immer möglich gewesen; brächte aber weniger Profit – Gesetzesänderungen überflüssig?
Bei der Frage des Betriebs weist Clifford-Partner Simonis auf einen Umstand hin, der bisher unerwähnt blieb: „Die Verpachtung der Anlage an einen anderen Betreiber wäre auch bisher in jedem Fall zulässig gewesen, weil dann nur Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung generiert werden.“ Es hätte also überhaupt gar keine so weitreichenden rechtlichen oder steuerrechtlichen Anpassungen gebraucht, damit Immobilienfonds und Immobilienbranche für Solaranlagen auf ihren Gebäuden hätten sorgen können. Maximal kleinere Änderungen im Investmentrecht und Aufsichtsrecht wären nötig gewesen – aber eben keine im Gewerbesteuerrecht oder Investmentsteuerrecht. Damit Photovoltaikanlagen im großen Stil auf den Dachflächen von Gewerbe- und Logistikimmobilien errichtet werden können, müssten die Fonds gar nicht zu Energieerzeugern werden. Die Immobilienfonds hätten nur einen Dritten zwischenschalten müssen – etwa die Stadtwerke als Betreiber oder Eigentümer der Solaranlage. Die Fonds hätten dann entweder die Anlage oder nur die Dachfläche an die Stadtwerke oder andere echte Energieerzeuger verpachtet beziehungsweise vermietet. Dadurch würde es keine Schwierigkeiten mit der Stromsteuer oder den Netzentgelten geben, weil die bisherigen klassischen Energieversorger weiter die eigentlichen Energieerzeuger blieben.
Dann sähe die Gewinnspanne der Immobilienfonds beim Start in den Solartraum allerdings wohl weitaus weniger attraktiv aus. Und ihre Milliarden würden der Energiewende gleichfalls wohl eher weniger zugutekommen.
